محامي السبلة
28-07-2016, 10:54 AM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،،،،
الشفعة رخصة يمنحها القانون للحلول محل المشتري في عقد بيع عقار أو منقول وذلك وفق شروط وضوابط ينص عليها القانون وهي تكون غالبا في بيع عقار.
والشخص صاحب الحق في الحلول محل المشتري "يسمى الشفيع"، والمشتري "يسمي المشفوع منه" والشيء المبيع "هو المشفوع به"، والشفعة متصلة بحق الشفيع وهو كما ذكرنا سابقا من له الحق في الحلول محل المشتري.
ولذلك فان للشفيع ان يتنازل عن الشفعة بعد قيام سببها بل وقبل ذلك صراحة او ضمنا/ والنزول عن الشفعة صراحة كما هو معروف يكون كتابة او شفاهه، وعلى من يتمسك بالنزول عن حق الشفعة الاثبات، أما النزول ضمنا فانه يكون بأي عمل يصدر من الشفيع يؤكد انه تنازل عن حقه، مثال ذلك ان يعترف بملكية المشتري للمبيع، او يتعامل معه على هذا الأساس، وكما يمكن أن يكون التنازل ضمنا بعد البيع يمكن ان يكون قبل البيع.
لكن ان يكون الشفيع قد توسط بنفسه بين المشتري والبائع مالك العقار المشفوع فيه او ان يكون وكيلا عن المشتري في شراء العقار المشفوع فيه ولا يسقط حق الأخذ بالشفعة بموت الشفيع إنما ينتقل إلى الورثة، وهناك شرطان ينحصر فيهما حق الأخذ بالشفعة: الأول: ان يكون هناك بيع، والثاني: وجود شخص تتوافر فيه حق الشفعة.
فالشفعة لا تكون الا في عقد بيع، فإذا بيع عقار او منقول انفتح باب الشفعة، والشفعة غير قابلة للتجزئة، فلا يمكن تجزئة العقار المبيع عند الأخذ بالشفعة وذلك حتى لا تتجزأ الصفقة ولكن اذا تعدد المشترون فله ان يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي، وإذا تعدد الشفعاء كان استحقاق كل منهن بقدر نصيبه.
وعقد البيع هو التصرف الوحيد الذي يجوز فيه الأخذ بالشفعة وأي تصرف آخر ولو كان ناقلا للملكية لا تجوز فيه الشفعة مثل الهبة وان كان بعوض او الميراث او التقادم او الوصية ولا يشترط ان يكون البيع مسجلا حتى يصح الأخذ بالشفعة وإذا كان عقد البيع صوريا فلا يمكن للشفيع ان يطلب الشفعة ويجوز مواجهته بورقة الضد التي تثبت ان البيع صوري وليس حقيقيا وان كان حسن النية والصورية تنال حتى الثمن اذا كان غير حقيقي بأقل من السعر الحقيقي تلافيا لدفع الرسوم والضرائب فيسري في حق الشفيع الثمن الحقيقي للبيع ولا يمكنه التمسك بالثمن الصوري.
والعقد القابل للإبطال يمكن الأخذ فيه بالشفعة ما دام لم يحكم بإبطاله لأنه لا يزول إلا بعد الحكم بإبطاله، ولا يجوز الأخذ بالشفعة اذا حصل البيع بالمزاد العلني او إذا كان البيع بين الأصول و الفروع او بين الزوجين او الأقارب للدرجة الثانية.
والمقصود بالمزاد العلني هنا الذي يتم وفق القانون، أما المزاد العلني الذي يختاره البائع طريقا للبيع قاصدا بذلك ان يحصل على أعلى ثمن ممكن لعقاره فهذا البيع وان كان بالمزاد العلني فانه تجوز فيه الشفعة خلافا للقاعدة العامة التي لا تجيز الشفعة في بيوع المزاد.
لمن تثبت صفة الشفيع؟ تنحصر صفة الشفيع للشريك في الشيوع مع انه من الناحية الفقهية يمكن التوسع في من لهم حق الشفعة كأن يكون الجار المالك لعقار ملاصق شفيعا والمتمتع بحق الانتفاع في العقار او الشيء.
والشرط الأول الذي يجب توافره في الشفيع ان يكون مالكا فى الشيوع في المال المشفوع فيه الى وقت ثبوت حقه في الشفعة فلا شفعة اذا كان سند ملكية العقار المشفوع فيه صوريا او باطلا.
والشرط الثاني إضافة الى ذلك يجب ان تتوافر في الشفيع الأهلية الكاملة للتصرف للأخذ بالشفعة وإذا كان الشفيع بالغا كامل الأهلية فعليه ان يباشر حق الأخذ بالشفعة بنفسه دون وكيله بموجب وكالة عامة، لان هذه الوكالة قاصرة فقط على أعمال الإدارة فلا بد من وكالة خاصة ينص فيها صراحة على حق الأخذ بالشفعة، واذا كان الشفيع قاصرا فان الأب أو الولي يأخذ بالشفعة نيابة عنه.
والشرط الثالث الا يكون الشفيع ممنوعا من شراء المال المشفوع فيه كما هي الحال اذا كان غيرعماني يملك عقارا فلا يحق له ان يستعمل حق الشفعة لشراء عقار آخر يزيد في ملكيته او كما في حاله من هو مخول ببيع العقار او المال لا يجوز ان يشتريه لنفسه ولو باسم مستعار ما لم يسمح له بذلك، وكذلك القضاة والمحامون وأعضاء النيابة لا يجوز لهم ان يشتروا لا بأسمائهم ولا بأسماء مستعارة الحق المتنازع فيه اذا كان لأي منهم صلة بهذا النزاع.
وفي حال تعدد من لهم حق الشفعة فان كلا منهم يستحقه على قدر نصيبه في المال المشفوع فيه ولأي من البائع او المشتري أن يوجه للشفيع إنذارا رسميا يعلمه فيه بالبيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وموطنه وبيان المبيع وثمنه وشروط البيع.
وعلى من يريد الأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته باستعمال حقه في الشفعة الى كل من البائع والمشتري وفي حالة لم يرغب سقطة عنه الشفعه..وهناك مدة زمنيةلا تزيد عن الشهر او 30يوما من العلم.
تحياتي
الشفعة رخصة يمنحها القانون للحلول محل المشتري في عقد بيع عقار أو منقول وذلك وفق شروط وضوابط ينص عليها القانون وهي تكون غالبا في بيع عقار.
والشخص صاحب الحق في الحلول محل المشتري "يسمى الشفيع"، والمشتري "يسمي المشفوع منه" والشيء المبيع "هو المشفوع به"، والشفعة متصلة بحق الشفيع وهو كما ذكرنا سابقا من له الحق في الحلول محل المشتري.
ولذلك فان للشفيع ان يتنازل عن الشفعة بعد قيام سببها بل وقبل ذلك صراحة او ضمنا/ والنزول عن الشفعة صراحة كما هو معروف يكون كتابة او شفاهه، وعلى من يتمسك بالنزول عن حق الشفعة الاثبات، أما النزول ضمنا فانه يكون بأي عمل يصدر من الشفيع يؤكد انه تنازل عن حقه، مثال ذلك ان يعترف بملكية المشتري للمبيع، او يتعامل معه على هذا الأساس، وكما يمكن أن يكون التنازل ضمنا بعد البيع يمكن ان يكون قبل البيع.
لكن ان يكون الشفيع قد توسط بنفسه بين المشتري والبائع مالك العقار المشفوع فيه او ان يكون وكيلا عن المشتري في شراء العقار المشفوع فيه ولا يسقط حق الأخذ بالشفعة بموت الشفيع إنما ينتقل إلى الورثة، وهناك شرطان ينحصر فيهما حق الأخذ بالشفعة: الأول: ان يكون هناك بيع، والثاني: وجود شخص تتوافر فيه حق الشفعة.
فالشفعة لا تكون الا في عقد بيع، فإذا بيع عقار او منقول انفتح باب الشفعة، والشفعة غير قابلة للتجزئة، فلا يمكن تجزئة العقار المبيع عند الأخذ بالشفعة وذلك حتى لا تتجزأ الصفقة ولكن اذا تعدد المشترون فله ان يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي، وإذا تعدد الشفعاء كان استحقاق كل منهن بقدر نصيبه.
وعقد البيع هو التصرف الوحيد الذي يجوز فيه الأخذ بالشفعة وأي تصرف آخر ولو كان ناقلا للملكية لا تجوز فيه الشفعة مثل الهبة وان كان بعوض او الميراث او التقادم او الوصية ولا يشترط ان يكون البيع مسجلا حتى يصح الأخذ بالشفعة وإذا كان عقد البيع صوريا فلا يمكن للشفيع ان يطلب الشفعة ويجوز مواجهته بورقة الضد التي تثبت ان البيع صوري وليس حقيقيا وان كان حسن النية والصورية تنال حتى الثمن اذا كان غير حقيقي بأقل من السعر الحقيقي تلافيا لدفع الرسوم والضرائب فيسري في حق الشفيع الثمن الحقيقي للبيع ولا يمكنه التمسك بالثمن الصوري.
والعقد القابل للإبطال يمكن الأخذ فيه بالشفعة ما دام لم يحكم بإبطاله لأنه لا يزول إلا بعد الحكم بإبطاله، ولا يجوز الأخذ بالشفعة اذا حصل البيع بالمزاد العلني او إذا كان البيع بين الأصول و الفروع او بين الزوجين او الأقارب للدرجة الثانية.
والمقصود بالمزاد العلني هنا الذي يتم وفق القانون، أما المزاد العلني الذي يختاره البائع طريقا للبيع قاصدا بذلك ان يحصل على أعلى ثمن ممكن لعقاره فهذا البيع وان كان بالمزاد العلني فانه تجوز فيه الشفعة خلافا للقاعدة العامة التي لا تجيز الشفعة في بيوع المزاد.
لمن تثبت صفة الشفيع؟ تنحصر صفة الشفيع للشريك في الشيوع مع انه من الناحية الفقهية يمكن التوسع في من لهم حق الشفعة كأن يكون الجار المالك لعقار ملاصق شفيعا والمتمتع بحق الانتفاع في العقار او الشيء.
والشرط الأول الذي يجب توافره في الشفيع ان يكون مالكا فى الشيوع في المال المشفوع فيه الى وقت ثبوت حقه في الشفعة فلا شفعة اذا كان سند ملكية العقار المشفوع فيه صوريا او باطلا.
والشرط الثاني إضافة الى ذلك يجب ان تتوافر في الشفيع الأهلية الكاملة للتصرف للأخذ بالشفعة وإذا كان الشفيع بالغا كامل الأهلية فعليه ان يباشر حق الأخذ بالشفعة بنفسه دون وكيله بموجب وكالة عامة، لان هذه الوكالة قاصرة فقط على أعمال الإدارة فلا بد من وكالة خاصة ينص فيها صراحة على حق الأخذ بالشفعة، واذا كان الشفيع قاصرا فان الأب أو الولي يأخذ بالشفعة نيابة عنه.
والشرط الثالث الا يكون الشفيع ممنوعا من شراء المال المشفوع فيه كما هي الحال اذا كان غيرعماني يملك عقارا فلا يحق له ان يستعمل حق الشفعة لشراء عقار آخر يزيد في ملكيته او كما في حاله من هو مخول ببيع العقار او المال لا يجوز ان يشتريه لنفسه ولو باسم مستعار ما لم يسمح له بذلك، وكذلك القضاة والمحامون وأعضاء النيابة لا يجوز لهم ان يشتروا لا بأسمائهم ولا بأسماء مستعارة الحق المتنازع فيه اذا كان لأي منهم صلة بهذا النزاع.
وفي حال تعدد من لهم حق الشفعة فان كلا منهم يستحقه على قدر نصيبه في المال المشفوع فيه ولأي من البائع او المشتري أن يوجه للشفيع إنذارا رسميا يعلمه فيه بالبيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وموطنه وبيان المبيع وثمنه وشروط البيع.
وعلى من يريد الأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته باستعمال حقه في الشفعة الى كل من البائع والمشتري وفي حالة لم يرغب سقطة عنه الشفعه..وهناك مدة زمنيةلا تزيد عن الشهر او 30يوما من العلم.
تحياتي